법정지상권이 무엇인지 법정지상권의 성립요건과 법정지상권의 종류에 대해 알려드리겠습니다.
1. 법정지상권이란
토지 소유자와 사용자 간의 설정계약이 없으나 일정한 상태에서 법률의 규정에 의하여 건물 소유자가 토지소유자에 대하여 토지를 사용할 수 있는 물권을 취득하게 되는 것을 법정지상권이라고 합니다. 법정지상권에는 법에 명시적 근거가 있
는 순수 법정지상권과 오랜 관행을 법원이 인정하는 관습법상 법정지상권으로 나누어 볼 수 있습니다.
2. 법정지상권의 성립요건
법정지상권의 성립요건은 토지위 건물이 있어야 하고, 토지와 건물의 소유자가 동일해야 하며, 토지와 건물 중 하나만 처분되어 소유자가 달라져야 하는 요건이 필요합니다.
가. 토지위에 건물이 있어야 합니다.
건물이란 완공, 미완공, 허가, 무허가, 등기, 미등기 여부에 상관없이 인정됩니다.
근저당권이 설정될 당시의 건물의 형태는 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았더라도 건물의 규모 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지는 되어야 하는데 우리나라 판례는 토지에 근저당권을 설정할 당시에 1층 바닥의 기초공사 즉 콘크리트 타설공사) 완료된 상태에 있었던 경우에도 건물이 존재한 것으로 인정하고 있습니다.(2004. 6. 11. 선고 2004다 13533)
나. 토지와 건물의 소유자가 동일하여야 합니다.
말 그대로 토지의 소유권자와 건물의 소유권자가 동일해야 하는 것이 성립요건입니다.
다. 토지와 건물 중 하나만 처분되어 소유자가 달라져야 합니다.
토지와 건물 중 하나만 처분되어 소유권자가 달라지는 경우에 건물의 소유를 위한 법정지상권이 성립됩니다. 이때 건물의 상태는 건물로서의 기본요건을 갖추어야 하는데 판례는 기둥, 주벽, 지붕이 완성된 것을 말합니다.
3. 법정지상권의 종류
법정지상권의 종류에는 순수 법정지상권과 관습법에 의한 법정지상권이 있습니다.
가. 순수 법정지상권
현재 법률에 의해 법정지상권이 성립하는 경우는 4가지가 있습니다.
(1) 민법 제366조에 의한 법정지상권
저당권 설정 당시에는 토지와 그 지상건물의 소유자가 동일했다가 건물이나 토지 중 하나에만 저당권이 설정되었다가 실행되어 소유권이 달라진 경우에는 건물 소유자가 토지 소유자를 상대로 법정지상권을 취득하게 됩니다.
(2) 민법 제305조에 의한 법정지상권
건물에 전세권이 설정될 당시에는 토지와 건물의 소유자가 동일했는데 그 후 토지의 소유권이 변경된 경우에는 현재의 토지 소유자가 전세권이 설정될 당시의 토지 소유자에게 지상권을 설정해 준 것으로 본다는 것입니다.
(3) 가등기담보법 제10조에 의한 법정지상권
담보가등기 등이 설정될 당사에는 토지와 건물의 소유자가 동일하였는데 토지나 건물 중 하나에만 담보가등기가 설정되고 그 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 봅니다.
(4) 입목에 관한 법률 제6조에 의한 법정지상권
토지와 입목이 동일한 소유자에게 속하고 있었으나 경매 기타 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우에는 토지 소유자는 입목 소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다.
나. 관습법에 의한 법정지상권
판례에서는 토지와 그 지상건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 토지 또는 건물이 매매나 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에는 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 건물 소유자는 토지 소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 지상권을 취득하게 되고, 그 건물은 반드시 등기가 되어 있어야만 하는 것이 아니고 무허가 건물이라고 하여도 상관이 없다고 하여 관습법에 의한 법정지상권의 성립요건을 정하고 있습니다.
판례상 요건으로는 첫째 토지와 건물이 동일한 소유에 속하였다가 토지 소유자와 건물 소유자가 다르게 되어야 하고,
둘째 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 합니다.
이렇게 요건을 갖추게 되면 등기가 필요하지 않고 건물 소유자는 토지소유자는 물론 토지소유자로부터 소유권을 이전받은 제3자에 대하여도 등기 없이 관습법상의 법정지상권을 주장할 수 있습니다.
관습법에 의한 법정지상권
우리가 부동산 거래를 하거나 경매를 진행하면서 관습법에 의한 법정지상권이라는 말을 들어보셨을 텐데 과연 관습법에 의한 법정지상권이 무엇이고 어떤 경우 발생하는지 알아보겠습니다. 관
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