부동산등기부등본 보는 법과 설명

부동산 거래 시 부동산 등기부등본을 발급해서 보게 되지만 부동산 등기부등본 보는 법을 자세히 잘 모르시거나 많이 헷갈려하시는 분들이 있어 자세히 설명드리겠습니다.

 

구성

부동산 등기부등본은 표제부 갑구 을구로 나뉘어 있습니다.

 

	나타내는 사항	비고
표제부	지번, 지목, 용도, 구조, 면적  : 집합건물의 대지권등기 여부, 임야의 임목등기 여부
갑구	과거 및 현제의 소유자, 장래의 소유권 변동에 영항을 주는 사항  : 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 강제경매, 임의경매, 환매특약, 예고등기
을구	용익물권과 담보물권 관련사항  : 근저당, 저당권, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권 등	용익물권은 부동산의 사용수익 할 수 있는 권리 입니다.

 

표제부

표제부에는 지번, 용도, 구조 면적 등이 기재 되어 있습니다.

 

지번 : 부동산 등기부에는 있는데 지적도 상에 같은 번지가 없는 경우 또는 일치하지 않는 경우에는 부동산 등기부가 원칙적으로 무효입니다.

 

건물구조 : 부동산 등기부상 건물의 구조와 실제 건물의 구조가 일치하지 않는 상태에서 토지와 건물에 대한 공동 근저당을 설정하면 건물에 대한 설정은 목적물의 동일성이 인정되지 않으므로 무효입니다.

 

용도 : 용도가 연립주택, 다세대주택, 아파트 등으로 되어 있는 경우, 이는 집합건물이므로 구분 등기된 부분이 각각 별개의 부동산으로 취급됩니다.  또한 학교, 유치원, 교회, 사찰, 등으로 등기된 부동산에 대하여 근저당권을 설정할 때에는 감독관청의 허가를 받아야 합니다.  학교의 교육재산에 대해서는 근저당권을 설정할 수 없습니다.

 

면적 : ㎡에 0.3025를 곱하면 평으로 환산됩니다.

 

입목 등기가 된 경우 : 임야의 수목에 대하여 임목 등기가 되어 있는 때에는 표제부에 '입목 등기 별도 있음'이라고 등재되는데 이때 부동산 매매계약을 체결할 경우 지상의 입목이 포함됨을 명시하고 입목에 대한 소유권 이전등기를 같이 해야 합니다.(근저당 설정 시 토지와 입목에 공동 근저당 설정해야 함)

 

 

갑구

소유권 변동에 영향을 미칠 수 있는 사항에 대해 기재되어 있습니다.

 

가압류 : 부동산을 처분하지 못하도록 재산을 묶어두는 법적 조치로 볼 수 있고 가압류되어 있는 부동산을 매수하면 가압류 되어 있는 금액을 토지 가액을 한도로 하여 매수인이 책임져야 합니다.

 

압류 : 압류의 표시는 국세, 지방세, 공과금 등을 납부하지 않아 행정관청으로부터 국세 징수법에 기하여 강제집행을 당한 경우입니다.

 

가처분 : 부동산 등기상 가처분의 표시는 부동산에 대해 권리관계에 문제가 있으므로 부동산의 매매나 담보 제공 등의 처분을 금지하는 것입니다. (처분금지 가처분하는 경우는 매도인이 이중 처분을 하려는 경우와 매도인의 채권자가 가압류, 압류 등의 법적 조치를 취하려는 경우입니다.)

 

(강제, 임의) 경매 : 해당 부동산이 경매 진행 중에 있고 낙찰자가 나타나면 그 낙찰자에게 소유권이 이전된다는 뜻입니다.

 

가등기 : 매매계약을 체결하고 잔금을 지급할 때 하는 본등기의 순위를 가등기 시점으로 끌어올리기 위하여 하는 등기입니다.(가등기에는 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권가등기와 대물변제예약 또는 대물반환예약을 원인으로하는 소유권 이전담보가등기가 있습니다.)

 

예고등기 : 예고등기는 등기원인의 무표(말소등기) 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 소제기가 있었음을 제3자에게 경고하여 손해를 방지하기 위해 하는 등기입니다.

 

환매특약 : 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적을 환매할 수 있습니다.

 

을구

용익물권과 담보물권의 표시를 합니다.

 

근저당권 : 물권이 아닌 채권은 채권자들이 안분배당을 받게 되는데 근저당권은 물권으로서 채권에 앞서는 물권은 안분배당이 아닌 우선배당을 받게 됩니다.

 

전세권 : 부동산을 일정한 기간 동안 점유하여 사용, 수익 하기 위한 권리가 전세권입니다. 전세권은 10년을 넘지 못합니다.

 

지상권 : 지상권은 타인의 소유 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 토지 소유자와 독립적 사용계약을 체결하고 설정한 물권이 지상권입니다.

 

지역권 : 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리가 있는데 토지의 이용가치를 증진시키기 위해 타인의 토지를 통행하거나 물을 끌어 올 수 있는 물권이 지역권입니다.