전대차계약이란(전전세와 차이점 등)

우리는 흔히 임대인으로부터 임차한 임차인이 임차한 부동산의 일부 또는 전부를 전대차 계약 또는 전전세 계약 등을 통해 제3자에게 또다시 임대하는 것을 전대차 계약이라고 하는데 전대차 계약의 제한과 효과 그리고 권리의 확정에 대해 알려드리겠습니다.

 

전대차 계약이란

전대차 계약이란 임차인이 임대인(집주인)으로부터 임차한 부동산 일부 또는 전부를 제3의 또 다른 사람(전차인)에게 다시 임대하는 계약을 전대차 계약이라고 합니다.

 

임차권의 양도, 전대의 제한

임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도학더나 임차물을 전대하지 못합니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대하면 그 임차권이 등기되었는지 상관없이 계약위반을 이유로 임대인은 임차권을 해지할 수 있습니다. 

민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

전대의 효과

임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에게 의무를 부담합니다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못합니다

민법 제630조(전대의 효과) ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. ②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.

 

여기서 전차인이 임대인에 대하여 직접 부담하는 의무는 임대료 지급, 임대목적물대로 사용 의무, 계약기간 만료 시 명도 의무 등입니다.

즉 임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차 기간 및 전대차 기간이 모두 만료된 경우에는, 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 임대인으로는 전차인에 대하여 소유권에 기한 반환청구권에 기해 목적물을 자신에게 직접 반환해 줄 것을 요구할 수 있고, 전차인으로서도 목적물을 임대인에게 직접 명도함으로써 임차인(전대인)에 대한 목적물 명도 의무를 면합니다.

그러나 임대차 계약기간 만료 시 전차인은 임대인을 상대로 전차 보증금을 반환 청구할 수 없으며 전차 주택의 경매 시 배당 참가를 할 수 없습니다.

 

 

전차인의 권리의 확정

임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다.

민법 제631조(전차인의 권리의 확정) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.

위와 같은 전차인의 의무와 권리는 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 않는다.

민법 제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.

 

전대차와 전전세의 차이

전대차 

- 전차인에게 임대를 주는 임차인(전대인)은 전세권 등기가 없습니다. 

- 전차인은 임대인의 동의, 허가를 반드시 받아야 합니다.

- 임대인의 동의를 받고 임차인(전대인)으로부터 임차한 전차인은 기존 계약 만료로 계약해지되는 경우 임대인은 전차인에게 6개월 이전에 통보해야 효력이 발생합니다.

 

전전세

- 전차인에게 임대를 주는 임차인(전대인)은 전세권 등기를 한 경우에 해당합니다.

- 임차인(전대인)이 전차인에게 전전세를 주는 경우 임대인의 동의가 필요 없습니다.

다만, 전전세 보증금은 전세보증금보다 많으면 안 되고,

전전세 세입자가 사고 등으로 부동산에 손해를 끼친 경우 전대인(임차인)이 책임져야 하며,

임대인과 임차인(전대인)의 계약이 만료되면 전전세 세입자의 계약도 종료됩니다.

 

 

부동산 전대 동의서 양식(전전세 동의서 양식) (tistory.com)

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