미등기 건물의 가압류의 요건과 절차(무허가 건물의 가압류 가능 여부)

미등기 건물은 법적으로 소유권이 확정되지 않은 상태지만 특정한 요건이 갖춰지면 가압류를 할 수 있습니다. 따라서 미등기 건물의 가압류 요건과 절차에 대해 알려드리겠습니다.

 

1. 미등기 건물이란

미등기 건물은 크게 두 가지로 나누어집니다.

 

• 건축물대장에는 등재되었으나, 소유권보전등기가 이루어지지 않은 건물
• 건축물대장에도 등재되지 않은 건물(미완성 또는 사용승인 미완료 상태)

이 두 가지 유형에 따라 가압류 절차와 법적 가능 여부가 달라집니다.

 

2. 미등기 건물에 대한 가압류 요건

가. 건축물대장이 있는 경우(소유권보정등기 미완료)

가압류 가능합니다.

근거규정 : 민사집행법 제81조 제1항 및 제2항

민사집행법 제81조 제1항

 

 

즉 건축물 대장이 있는 경우, 민사집행법에 따라 "즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류"가 필요한데 보통 건축물대장 등본이 증명할 서류로 보기 때문에 법원에서 이를 근거로 가압류 결정을 내릴 수 있습니다.

 

나. 건축물대장이 없는 경우

가압류는 조건부 가능합니다.

근거규정 민사집행법 제81조 제2항, 제3항

 

민사집행법 제81조 제2항 및 제3항

 

 

건축물대장이 없는 경우라도 법적으로 최소한의 건물 요건(기둥, 지붕, 주벽)을 갖추었다면 가압류가 가능합니다. 다만 건물의 존재 및 소유관계를 증명하기 위한 서류가 필요하며, 서류가 부족할 경우 법원이 집행관을 통해 실사를 진행할 수 있습니다.

이때 필요한 서류 아래와 같습니다.

• 건축허가서 또는 건축신고서
• 공사도급계약서
• 건물의 지번, 구조, 면적을 증명하는 서류

 

3. 미등기 건물 가압류 절차

1. 가압류신청

• 신청인이 채무자(건물 소유 예정자)의 채무를 증명해야 함.
• 건축물대장 등재 여부에 따라 필요한 서류 제출.

 

2. 법원의 가압류 결정 및 등기관 촉탁

• 건축물대장이 있는 경우 등기관이 직권으로 소유권보존등기 후 가압류 등록
• 건축물대장이 없는 경우 법원이 건물의 실체를 조사한 후 가압류 가능여부 결정

 

3. 가압류 등기 실행

• 등기관이 법원의 결정에 따라 소유권보존등기를 한 후 가압류 등기 완료

 

4. 미등기 건물 가압류 시 주의할 점

1. 무허가 건물은 가압류 불가능

건축허가 또는 건축신고를 하지 않는 건물은 소유권보존등기 자체가 불가능하므로, 가압류도 불가능합니다.

 

2. 소유권 확인 절차 필요

건축물대장이 없는 경우에는 법원을 통해 건물의 존재 및 소유권을 확인하는 추가 절차가 필요할 수 있습니다.

 

3. 가압류 후 법적 대응 필요

가압류 후 본안 소송을 제기하여 공사대금 채권을 확정해야 하며, 이후 강제집행 절차를 통해 변제받아야 합니다.

 

5. 결론

미등기 건물이라도 일정 요건을 충족하면 가압류가 가능합니다. 특히 건축물대장이 있는 경우 상대적으로 절차가 간단하며, 건축물대장이 없는 경우라도 최소한의 법적 요건을 충족하면 가압류가 가능합니다.

그러나 무호가 건물의 경우 가압류 자체가 불가능하므로 사전에 건물의 등재 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

 

2021.11.17 - [기업법무와 생활법률] - 부동산 가압류신청서 양식

부동산 가압류신청서 양식