가등기 종류와 효력 (비용 및 설정서류)

우리가 부동산 등기부등본을 보거나 경매를 진행할 경우 가등기에 대한 이름을 많이 들어보셨을 텐데 가등기는 소유권이전청구권가등기와, 소유권 이전담보가등기, 담보목적 가등기 등으로 나뉘는데 효력과 가등기를 설정하는데 필요한 비용과 설정서류가 무엇인지 알려드리겠습니다.

 

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소유권 이전청구권 가등기

소유권 이전청구권 가등기란 매매계약을 체결한 후 잔금을 지급할 때 본등기를 하게 되는데 그 본등기의 순위를 가등기 시점으로 끌어올리기 위하여 하는 등기가 가등기입니다. 즉, 가등기 후 본등기 사이 이루어진 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 근저당, 전세권 등 모든 권리는 본등기가 이루어지는 순간 말소됩니다.

 

소유권 이전청구권 가등기는 순위 보전을 위한 가등기이므로 경매절차에서 배당을 받을 수 없고 경매대금 완납으로 소멸되는 가압류, 압류, 근저당, 담보가등기 뒤에 등기된 가등기는 경매절차에서 소멸됩니다.

그러나  소멸되는 권리 앞에 등기된 가등기는 소멸되지 않고 매수인에게 인수되기 때문에 경매에서 낙찰받은 사람은 가등 기자의 본등기를 진행하면 소유권은 상실됩니다.

 

(소유권 이전) 담보가등기

소유권 이전담보가등기란 금전 등을 대여하면서 변제일까지 지급하지 못하면 채권자가 본등기를 하여 소유권을 가져가거나 가등기 목적물을 경매해서 우선변제받기 위해 설정하는 가등기를 (소유권 이전) 담보가등기라고 합니다. 

 

담보가등기의 요건

1. 대여금을 반환하지 못하면 가등기 부동산의 소유권을 이전할 것을 예약하는 가등기어야 합니다.

   : 따라서 대여금 외 다른 채권을 담보하기 위하여 설정된 가등기는 담보가등기가 될 수 없습니다. 

2. 담보가등기 목적물의 가액이 차용물의 원금과 이자의 합산액을 초과해야 합니다. 

   : 빌린 돈 보다 그 부동산의 가액이 원금과 이자를 합한 금액보다 적다면 가등기를 하였어도 담보가등기가 될 수 없습니다.

 

담보가등기의 효력

1. 경매절차에서 근저당권으로 취급됩니다.

2. 경매절차에서 항상 소멸됩니다.

3. 우선변제권이 있습니다.

4. 경매신청권이 있습니다.

 

담보목적 가등기

담보목적 가등기란 매매대금, 물품대금, 공사대금, 손해배상 채권을 담보하는 가등기와 담보가등기라 하더라도 대여금의 원금과 이자의 합계금이 가등기 목적 부동산의 가액보다 적은 경우 담보목적 가등기라고 합니다.

 

담보목적 가등기의 효력

가등 기담 보등에 관한 법률이 적용되지 않기 때문에 경매절차에서 배당받을 수 없고 경매신청권도 없습니다.

당보 목적 가등기권자가 채권을 변제받는 유일한 방법은 본등기를 하여 가등기 목적물의 소유권을 취득하는 것입니다.

이때에는 목적물을 평가하여 채권을 초과하는 금액은 채무자에게 반환해야 하고 부족하면 그 취지를 채무자에게 통지해야 합니다.

 

경매절차에서 매각대금 완납으로 소멸되는 가압류, 압류, 근저당 등 보다 먼저 등기된 담보목적 가등기는 경매절차에서 소멸되지 않지만 후에 등기되었다면 소멸됩니다.

 

가등기의 종류와 차이점 비교

	소유권이전청구권 가등기	담보가등기	담보목적 가등기
등기원인	매매예약	대물변제예약 또는 대물반환예약	대물변제예약 또는 대물반환예약
피담보권리	소유권이전 본등기시 순위보전	소비대차 담보 돈, 쌀, 금	대여금 외 공사대금, 매매대금, 손해배상채권 담보
본등기청구권	ㅇ	ㅇ	ㅇ
우선변제권	x	ㅇ	x
임의경매청구권	x	ㅇ	x
가등기담보법 적용	x	ㅇ	x
본등기시 청산의무	x	청산절차에 따라 정산해야 함	담보물 가액이 높으면 초과된 만금 반환(정산)해야 함
경매절차에서 소멸	가압류나 근저당 보다 먼저 등기된 가등기는 소멸되지 않음	배당 여부에 상관없이 소멸	가압류나 근저당 보다 먼저 등기된 가등기는 소멸되지 않음

 

 

가등기시 필요 서류

공통으로 필요서류

가등기신청서

매매예약서(계약서)

등기신청 위임장

건축관리대장

부동산거래신고서

환경영향평가서(주택은 면제)

토지대장

등기필증

신고필증

수입인지부착용지

수수료 납부비용

 

매도자

매매예약증서

인감증명서 1통

인감도장

등기권리증

주민등록초본

신분증

 

매수자

주민등록등본(주소변동내역 포함) 1통

막도장

신분증

 

가등기 설정비용

증지세 : 필지당 14,000원

등록세 : 예약금액 또는 부동산 공시가격 중 높은 금액의 0.2%

교육세 : 등록세의 20%

법무사보수 : 20~40만원