경매의 우선매수청구권이란(신청 가능한 경우)

경매에서 우선매수청구권이라는 것이 있는데 다른 사람들보다 먼저 경매 물건을 매수할 수 있는 부여하는 권리를 말하는데 경매의 우선매수청구권이 어떤 경우 발생하는지 알려드리겠습니다.

 

1. 우선매수청구권이란

 

 

2. 우선매수청구 신청 가능한 경우

우선매수청구권이란 부동산 소유권자가 부동산을 제3자에게 매도하기 전 동일한 조건으로 매수할 수 있는 권리를 말하는 것인데, 부동산 경매의 소유자가 여러 명으로 되어 있는 공유부동산의 채무자 아닌 다른 공유자가 매각기일까지 최저 매각 가격의 10분의 1에 해당하는 보증금을 제공하고 최고 매수신고 가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하는 신고를 할 수 있습니다.

 

가. 부동산 공유지분자

일반적으로 부동산의 공유지분자에게는 우선매수청구권이 있어 경매를 진행하면서 다른 채권자들보다 우선하여 공유지분자가 경매부동산을 매수할 수 있는 권리를 가지고 있습니다.

 

다만 공유지분자이지만 매수할 수 없는 경우가 있는데 아래의 두가지 경우에는 부동산의 공유지분자라 하더라도 매수청구권이 없습니다.

① 공유물분할을 목적으로 진행되는 경매물건이나 경매개시 결정 등기일 이후에 소유권을 취득하게 된 공유 지분권자.

② 공유지분이기는 하나, 특정부분을 구분하여 소유하는 형태의 구분소유적 공유 관계인 경우.

 

나. 국민주택기금으로 건설한 공공임대주택의 임차인

일반주택이 아닌 국민주택기금으로 건설한 공공임대주택의 임차인은 우선매수청구권을 가지는데 우선 매 수청권을 가지는 구체적인 경우는 3가지로 나누어 볼 수 있습니다.

① 2011년 3월 임대주택법 개정 이전에는 국민주택기금을 사용하여 건설한 공공건설임대주택에 한정하여 임차인 우선매수청구권을 인정

② 2011년 3월부터 2015년 12월 29일까지 공공건설임대주택, 민간건설임대주택과 매입임대주택 임차인에 대해서 인정

③ 2015년 12월 29일 이후 공공임대주택에 대해서만 우선매수청구권 인정

 

다. 법원직권으로 우선매수권 자격을 부여받은 채권자

공유자나 임차인의 우선매수 자격은 공유자 및 임차인 당사자가 직접 신고를 해야 행사할 수 있지만 채권자 매수 자격은 법원에서 정하게 된다는 차이가 있습니다. 이는 경매사건이 진행되고 있음에도 입찰자가 나오지 않아 계속 최저가가 떨어짐에 따라 경매 채권자의 경매청구 목적을 충족할 수 없는, 경매신청자에게 배당이 돌아가지 않는 `무잉여` 상황이 예상될 때 이루어집니다.

 

무잉여 상태가 되면 법원이나 채권자 입장에서는 해당 경매건을 취소하고 재경매를 진행하는 방법을 취해야 하지만 이에 따른 인력이나 비용을 중복 지출할 수밖에 없는 상황이어서 해당 경매 물건이 무잉여 상황이 될 것을 몰랐던 낙찰자가 발생하면 낙찰자가 있음에도 경매 취소되면 안 되기 때문에 법원에서는 이 같은 케이스에 대해 경매사건이 종결될 수 있도록 유도하기 위해 경매 신청자에게 우선매수청구권을 부여합니다. 다만 이경우에는 우선매수청구권을 행사하는 사람은 선순위 채권자의 채권과 경매비용을 합한 금액 이상의 금액을 기재해야 합니다.