강제경매와 임의경매의 대표적인 차이점

부동산 경매를 보면 강제경매와 임의경매 두 가지를 볼 수 있는데 과연 강제경매와 임의경매의 차이가 무엇인지 그리고 그 특징에 대해 알려 드리겠습니다.

 

강제경매란

강제경매는 채권자가 채무자를 상대로 재판을 하거나 공정증서를 작성하였을 경우 판결문이나 결정문 또는 공정증서에 집행문을 부여받아 채무자의 재산을 강제로 경매하는 것을 강제경매라고 합니다.

 

임의경매란

임의경매는 채권자가 채무자의 부동산에 근저당이나 전세권 등 담보를 설정한 후 채무자가 채무를 변제하지 못할 경우 채권자가 채무자의 담보를 실행하여 돈을 변제받기 위한 경매를 임의경매라고 합니다.

 

 

강제경매와 임의경매 시기별 차이

강제경매와 임의경매의 대표적인 차이를 시기별로 나누어 설명 드리겠습니다.

 

경매신청 전

강제경매

강제경매를 신청하기 위해서는 집행문이 있어야 하는데 집행문을 받기 위해서는 소송 또는 지급명령을 하거나 공정증서를 받아 놓아야 하는데 보통 소송을 통해서 집행문을 받기까지는 시간이 많이 걸립니다.

 

임의경매

근저당이나 전세권 등 담보설정 계약에 따라 담보를 실행하는 경매이므로 소송절차가 없고 바로 경매신청 할 수 있어 경매 신청까지의 시간이 단축됩니다.

 

경매 절차 이후의 차이점

경매절차는 강제경매와 임의경매의 차이가 없이 동일합니다.

 

배당시 채권회수 차이

강제경매

강제경매는 부동산을 압류하여 부동산을 환가(돈으로 바꾸는) 개념이어서 기존의 부동산에 근저당 등 담보로 제공되어 있거나 다른 채권자들이 가압류 등을 하였다면 내가 가진 채권으로 경매를 진행하더라도 채권을 모두 회수하지 못할 가능성이 매우 높습니다.

 

임의경매

임의경매에서는 근저당을 설정할 당시 이미 내가 받을 채권을 담보로 잡고 있는 것이기 때문에 배당받을 때 선순위 담보권을 우선 배당하기 때문에 대부분의 채권을 회수할 가능성이 높습니다.

 

 

경매취소 시 낙찰자

강제경매

강제경매는 법원의 판결을 받기 때문에 경매신청 권한의 문제로 경매취소되는 경우가 거의 없습니다. 따라서 낙찰자는 낙찰된 후 소유권에 변동이 없습니다.

 

임의경매

임의경매는 담보권의 실행으로 경매를 진행하는 것이기 때문에 경매의 원인이 된 담보권리가 정당하게 설정된 것인지가 중요하고 그 설정된 담보권이 무효가 될 경우 경매가 취소 될 수 있습니다.

낙찰 이후에 담보권이 무효가 된다면 경매가 취소되어 낙찰자는 낙찰받은 부동산의 소유권을 돌려줘야 합니다.

 

	강제경매	임의경매
경매 근거	채무명의 + 집행문	담보권(근저당권, 전세권 등) 실행
불복사유	경매절차상의 불복 할 수 없음.	담보소멸, 피담보채권 부존재 등은 항고사유에 해당되어 경매 절차를 취소 시킬수 있음.
부동산 취득	경매 근거인 판결이 취소되어도 낙찰 후에는 이를 번복할 수 없음.	대금 완납 전까지는 경매 취소 가능함.

 

 

 

2023.04.05 - [기업법무와 생활법률] - 경매 채권계산서 양식(작성법, 제출시기)

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