주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔의 차이(시설, 임대인, 임차인)

원룸보다 좀 더 고급진 오피스텔을 구하려고 하시는 분들이 부동산에서 주소이전을 할 수 없다는 설명을 듣기도 하는데 이것이 주거용 오피스텔이 아닌 업무용 오피스텔이기 때문입니다.   주거용과 업무용 오피스텔의 차이가 무엇인지 알려드리겠습니다.

 

오피스텔이란

우선 오피스텔이 무엇인지 알아야 하는데 오피스텔은 사무실을 말하는 오피스와 주거할 수 있는 호텔을 합친 말로 사무실과 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건축법상 업무시설에 해당하고 주택법 상 준 주택으로 분류합니다.

업무용과 주거용을 함께 할 수 있지만 주로 어떤 목적으로 사용할 것인지에 따라 업무용과 주택용으로 나누게 됩니다.

 

주거용 오피스텔

주거용 오피스텔의 시설, 임대인의 권리와 의무, 임차인의 권리와 의무를 나누어 알려드리겠습니다.

 

주거용 오피스텔 시설

주거용 오피스텔은 주거를 목적으로 하기 때문에 주거에 필요한 시설을 갖추어야 합니다.

 

• 침실
• 거실
• 주방
• 욕실
• 화장실
• 보일러

이렇게 주거에 필요한 시설을 갖추어야 주거시설로 인정을 받게 되어 주거용으로 사용 할 수 있게 됩니다.

 

주거용 오피스텔 임대인

• 주택임대사업자로 사업자 등록
• 오피스텔을 주거용으로만 임대가능
• 부가세를 환급받지 못함
• 월세에 부가세를 같이 받아 국가에 부가세를 납부할 의무 없음
• 주택수에주택 수에 포함되어 다른 주택을 소유한 경우에는 종합부동산세 증액되어 납부해야 함(정부정책에 따라 오피스텔이 주택 수에 포함되기도 하고 포함되지 않기도 함)
• 양도세 중과 대상이 됨
• 기존 주택이 있는 경우 비과세 혜택을 받을 수 없음
• 취득세 감면혜택 있음.

 

주거용 오피스텔 임차인

• 전입신고, 확정일자 등을 받을 수 있음
• 주택임대차보호법의 보호를 받음
• 주거시설이 설치되어 있어 거주하기 용이함.

 

 

업무용 오피스텔

업무용 오피스텔 시설

업무용 오피스텔은 주거용이 아니기 때문에 주거용에 필요한 시설이 없어야 합니다.

즉 침실, 욕실, 싱크대, 보일러 시설이 있으면 안되고 특히나 개별난방기구 등은 사용 가능하긴 하지만 바닥 난방이 금지되어 있는데 이를 어길 경우에는 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

 

업무용 오피스텔 임대인

• 일반임대사업자로 사업자 등록
• 취득시 납부한 건축비의 10%에 해당하는 건물분 부가세 10%를 환급받을 수 있음
• 받는 월세의 10%를 부가세로 납부해야 함.
• 주택수에 포함되지 않기 때문에 취득세 중과 대상에서 제외
• 주거용으로 전환 시 환급받은 부가세는 다시 납부해야 되는 경우가 있음.
• 재산세는 업무용 재산세로 부과됨

 

업무용 오피스텔 임차인

• 전입신고, 주소이전 할 수 없음
• 주택임대차 보호를 받을 수 없음.
• 월세의 10%를 부가세로 내야 함.(임대인이 부가세 납부함)
• 난방시설 포함하여 주거시설이 미비하여 거주하기 불편함.
• 주소이전 하지 못하기 때문에 주소지로 오는 고지서나 우편물을 받아 볼 수 없음.

 

 

업무용 오피스텔에 전입신고를 하면 어떻게 되나

결론은 전입신고 안된다는 말을 들었고 계약서의 내용에 전입신고 하지 못한다는 내용이 있다면 전입신고를 하면 안 되고, 전입신고를 하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받지 못하는 것은 물론 손해배상을 해줘야 하기 때문에 전입신고를 하면 안 됩니다.

통상 업무용 오피스텔 임대차계약서에는 전입금지 조항이 필수로 들어가기 때문에 이로 인해 임차인이 임대인의 동의 없이 임의로 전입신고를 하면 안 됩니다.

 

주택임대차보호법 보호받지 못합니다.

임차인이 업무용 오피스텔에 전입신고를 하게 되는 경우 당장은 임차인이 생활하는데 아무런 문제가 되지 않습니다만 주택임대차보호법은 주거용 건물이 아니라면 임대인의 동의를 얻어야 주거용 임차인으로 인정받을 수 있고 임대차 보호법의 보호를 받을 수 있기 때문에 임대인의 동의가 없는 것으로 보아 임대차 보호법의 적용을 받지 못합니다.

 

임대인의 손해를 배상해야 합니다.

임대차계약을 체결할 당시 임대인으로부터 전입신고를 하지 못한다고 고지를 받고 특약을 작성한 계약서에는 전입신고를 하지 못하도록 하면서 이를 어길 시 임대인이 입은 손해를 손해배상해야 한다는 취지의 문구가 계약서에 들어가게 됩니다.

따라서 임대인은 업무용으로 임대해야 하지만 임차인이 전입신고를 함으로써 주택용 오피스텔로 활용한 것이 되어 지금까지 환급받았던 부가세를 반환해야 하거나 업무용 오피스텔로서 내는 세금 감면 혜택 등의 혜택이 사라지고 이미 받은 혜택도 모두 토해내야 하기 때문에 아주 큰 손해가 발생하게 됩니다.

 

 

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