부동산매매계약 중도금 선지급한 경우 계약해제 가능한가

부동산 계약을 체결한 후 계약금 중도금 잔금 순으로 지급하게 되는데 계약금만 납부한 상태라면 계약금을 포기 또는 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있지만 중도금을 납부하게 되면 일방적으로 계약을 해제할 수 없습니다. 그러나 중도금을 납부기간보다 먼저 선납부한 경우 계약해제 가능한지 알려드리겠습니다.

 

참고로 일반적인 부동산 계약의 계약취소는 계약해지라고 하지 않고 계약해제라고 합니다.

 

계약금만 납입한 경우 계약해제 가능합니다.

통상적으로 부동산 계약을 체결하게 되면 계약금, 중도금, 잔금을 순서대로 납부하고 잔금을 납부하는 날 소유권을 이전하게 됩니다.

계약금은 거래금액의 10%를 적정금액으로 보고 있으며 계약금만 납부한 상태라면 매수인이라면 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있으며 매도인이라면 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.

 

계약금에 해당하는 금액을 납부하면 계약해제할 수 있는 이유는 계약금의 성격이 해약금의 성질을 가지고 있기 때문인데 계약 당사자가 계약금에 해당하는 금액을 포기하면 계약을 해제할 수 있는 권리를 가지는 것으로 규정하고 있기 때문에 계약해제권을 행사하기 위한 전제 조건으로 계약금에 해당하는 금액을 지급 또는 포기하는 것으로 계약해제권을 실행하는 것으로 보고 있습니다.

 

민법 해약금 조항

 

이렇게 민법 제565조 제1항에 계약금이 해약금으로서 성격이 있으면서 계약금을 포기하면 계약해제권을 행사할 수 있습니다.

 

중도금을 납입한 경우 계약해제 불가능

부동산 매수자가 계약금을 납입한 후 중도금을 납입하게 되면 원칙적으로 계약해제가 불가능합니다.

왜냐하면 계약금만 납부한 경우에는 계약금의 성격이 해약금의 성격을 가지기 때문에 계약금만 포기하면 계약 해제권이 생기지만 중도금까지 납부하면 계약 이행에 착수하였다고 볼 수 있으므로 민법 제565조의 해약금 조항에 따라 계약해제권을 행사하는 범위를 벗어나기 때문에 어느 한쪽 일방의 의사만으로는 계약을 해제할 수 없습니다.

 

 

중도금 납입한 후 계약해제 가능한 경우

중도금을 납입한 이후 원칙적으로 계약해제가 불가능 하지만 특수한 경우 계약해제가 가능한 세가지 경우의 수가 있습니다.

• 합의에 의한 경우
• 계약서에 계약해제에 대해 약정한 경우
• 법률위반 등 불공정한 계약인 경우

이렇게 세 가지의 경우에는 중도금을 납부하였어도 계약해제를 할 수 있습니다.

 

- 합의에 의한 경우

계약은 청약과 승낙으로 이루어지는 것으로서 어느 한쪽이 요청하고 나머지 한쪽이 승낙을 하면 계약이 성립하는 것입니다 따라서 어느 한쪽이 계약 해제할 것을 요청하고 나머지 한쪽이 이에 동의하면 청약과 승낙이 이루어진 것으로 합의에 의한 계약이 이루어진 것으로 볼 수 있고 계약 변경이나 계약해제도 가능합니다.

 

- 계약서에 계약해지에 대해 약정한 경우 

매수자가 중도금을 납입한 경우라도 계약서에 계약해제에 관련한 조항을 기재하고 그 계약해제 사유에 해당하면 계약을 해제할 수 있습니다.

 

예시

본 부동산은 매수인이 매도인으로부터 건물을 지을 수 있도록 용도변경이 될 것이라는 말을 믿고 계약하는 것이기때문에 만일 용도변경이 되지 않으면 본 계약을 해제 할 수 있다. 본 부동산에 대한 권리가 매도인에게 있고 명의신탁일 경우 계약을 해제 할 수있다

이런 식으로 계약서에 계약해제 사유를 기재하였으나 용도변경이 되지 않거나 매도인이 명의수탁자인 경우 중도금을 납부하였더라도 계약을 해제할 수 있습니다.

 

- 법률 위반 등 불공정한 계약인 경우

착오, 사기, 강박 등의 경우에는 법리적으로 계약을 취소할 수 있습니다.

그러나 이런 경우 계약을 해제 가능하려면 착오와 같은 경우에는 계약 당사자가 중요한 과실없이 착오에 빠져 진행한 계약을 취소할 수 있다는 것인데 이로 인해 계약해제는 사실상 어렵다고 할 수 있습니다. 법원에서 이런 주장을 잘 안 받아줘요 이길 수 없습니다.

사기, 강박의 경우에도 입증이 쉽지 않은데 상대방이 사기죄 등 형사사건에서 재판을 통해 유죄가 확정되는 등의 사유가 있으면 계약해제가 가능합니다.

 

 

중도금을 선입금한 경우 계약해제 불가능

매수인이 계약금과 동시에 중도금을 납부하는 등 중도금을 선 지급한 경우에는 계약 해제할 수 없습니다.

 

이는 민법 제565조 제1항에서 "매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다."라고 규정하고 있는데 여기서 눈여겨봐야 할 부분은 "이행에 착수할 때까지"라는 부분입니다.

 이 부분의 해석이 이행 착수라는 중도금 납부 여부에 대해서만 규정하고 있을 뿐 언제 납부한다는 규정이 없습니다. 또는 중도금의 일부만 납부하더라도 이행에 착수한 것으로 보지만 너무 적은 금액일 경우에는 법원에서 이행에 착수한 것으로 보지 않는 것으로 판단합니다.

 

따라서 중도금을 계약서에서 정한 지급기일 전에 선지급한다고 하더라도 이행에 착수한 것으로 보는 것이고 중도금 선지급을 막기 위해서는 "계약서에서 정한 중도금 지급기일 전에 중도금을 지급하더라도 계약이행으로 보지 않는다."라는 약정을 한다면 중도금 선지급하더라도 계약해제를 할 수 있게 됩니다.

 

 

요약

• 계약금만 납입한 경우 계약금 포기하고 계약해제 가능.
• 중도금 납입하면 계약해제 못함.
• 중도금 선납하면 계약해제 못함.
• 중도금 납부하였어도 쌍방 합의에 의한 경우, 약정한 계약해제 사유 발생, 불공정 계약일 때 계약해제 가능 

 

 

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