계약 해제시 계약금 반환해야 하나(계약금의 법적 성질)

계약을 할 경우 계약금은 통상 전체 계약금액의 10% 정도로 하고 나머지 금액을 잔금 또는 중도금과 잔금을 지급하는 경우가 많은데 이럴 경우 매수자가 계약 해제할 경우에는 계약금을 포기하고 매도자가 계약을 해제할 경우 계약금의 두배를 지급하는 것으로 계약 해제를 할 수 있습니다.

여기에서 말하는 계약금의 성질이 무엇인지 어떤 법적 성질을 가지는지를 알면 통상적인 10%의 계약금뿐만 아니라 계약금액의 비율을 50%인 계약에서 계약금을 포기해야 하는 것인지 여부 등을 알 수 있습니다. 

 

 

1. 통상적인 계약금의 비율

통상 계약할 때 계약 성립의 징표로서 계약금액의 10% 정도의 금액을 지급하게 되는데 이 계약금의 비율은 상관례 상 10%의 금액으로 굳어져 있습니다. 그러나 계약의 내용은 계약 사적 자치의 원칙에 의해 사회질서에 반하지 계약 당사자들이 계약내용을 자유롭게 정할 수 있는데 

 

 

2. 계약금의 법적 성질

우선 계약금의 법적 성질이 어떻게 되는 것인지 알아야 계약해지 또는 해제 시 얼마의 계약금액을 포기해야 하는 것인지 아니면 받아야 하는지 금액을 추정할 수 있습니다.

 

 

가. 위약금으로서의 성질

위약금은 손해의 예정액으로 보는데 한쪽 일방이 계약을 위반하였을 경우 민법 제398조 4항에 따라 그 위약한 내용에 손해를 예정한 금액으로 보는 것입니다.

실제로 계약금에 해당하는 금액이 손해가 나지 않았더라도 계약금액을 손해가 날 것으로 미리 예정한 것으로 계약금을 최대 금액으로 하여 지급하게 되는 것입니다. 

그러나 위약금에 대해 재판을 진행하게 된다면 위약금은 최대 금액을 미리 정하는 것이기 때문에 계약이 취소되는 것이 누구의 귀책사유에 해당하는 것인지 어떤 손해가 나는 것인지 등을 검토하여 법원에서 직권으로 손해의 금액을 감액할 수 있으므로 위약금으로 정한 금액은 손해배상의 최대 금액을 정한 것입니다.

 

민법 제398조 배상액의 예정

 

나. 증거금으로서의 성질

계약을 체결하면서 지급하는 것이 계약금이므로 해당 계약이 체결되었다는 사실을 인증하는 증거로서의 효력을 가집니다.

 

다. 해약금으로서의 성질

해약금은 일정한 금액을 지불하고 계약을 해제할 수 있는 권한을 말하는 것입니다. 즉 이는 약정으로 계약을 해제할 수 있는 권한의 행사를 유보한 상태로서 계약금액을 포기함으로써 계약해제권을 실행할 수 있는 권리이기 때문에 계약금을 해약금으로 지급하고 계약을 해제할 수 있는 권리를 말하는 것입니다.

 

 

라. 계약금이 위약금이냐 해약금이냐 정하는 것은 계약내용에 따라 결정됩니다.

계약금의 성격이 위약금으로 봐야 하는지 해약금으로 봐야 하는지에 따라 계약금 전체를 포기할 수도 있고 일부만 포기할 수도 있는 상황이 생깁니다.

왜냐하면 위약금으로 본다면 계약을 위반한 사람이 매수인인 경우 계약금이 손해배상 금액 최고 금액이고 법원이 감액할 수 있는 반면 해약금으로 본다면 계약해제 권한을 행사하기 위한 조건으로서의 지급금이 되는 것이어서 계약금 전체를 포기해야 하는 상황이 생깁니다.

 

3. 그렇다면 계약금의 성격이 위약금이냐 해약금이냐를 정하는 기준은 무엇일까요

이것을 정하는 기준은 계약서의 내용이 위약금으로 정하였느냐 정하지 않았느냐로 판가름하게 됩니다. 즉 일반적으로 계약서를 작성할 때 계약금에 대해 특별한 약정을 하는 경우는 거의 없습니다.

 

통상적으로는 "매수인이 중도금을 지급하기 전까지는 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다"라고 계약하는 것이 일반적입니다.

 

이렇게 약정한 경우에는 계약을 해제하기 위한 조건을 명시한 것이기 때문에 계약금이 위약금으로 볼 수 없고 해약금으로 봐야 하는 것입니다.

 

민법 제565조 해약금

민법 제565조의 해약금 조항에는 해약금에 대해 규정하면서  "다른 약정이 없는 한"이라는 단서조항을 달아 다른 약정이 없으면 해약금으로 봐야 합니다.

 

계약금을 위약금으로 보려면 계약금을 위약금으로 한다는 다른 약정을 해야 하는 것입니다.

 

 

4. 계약금이 거래 대금의 10%가 넘는 경우 계약 해제될 경우 계약금의 처리

통상적인 계약금액은 총 계약금액의 10%이지만 계약의 사적 자치 원칙에 따라 계약금액을 거래금액의 50%로 증액하는 약정을 할 수 있는데 거래 금액이 10억 원이라고 보았을 때 수인이 계약을 취소하려면 5억 원을 모두 포기해야 하는 것이어서 너무 과도한 금액을 부담하게 하는 것이 아니냐는 의문이 생깁니다.

 

이런 경우에도 계약서의 내용이 어떻게 작성되어 있느냐에 따라 달라지는데 특별한 약정 없는 일반적인 계약이라면 매수인은 계약금을 돌려받지 못합니다.

 

물론 재판이 진행되게 되면 통상적인 10%의 계약금액이 아닌 왜 50%의 계약금액으로 계약을 하게 되었는지와 계약해제의 귀책사유 그리고 계약해제로 인한 손해가 어떻게 되는지를 따져 일부 감액이 될 가능성도 있긴 합니다만 기본적으로 50%의 계약금은 돌려받지 못한다고 봐야 합니다. 

 

 

중도금 선지급 하였을 경우 계약취소 가능한가 (tistory.com)

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