부동산 신탁의 종류와 특징

신탁의 종류	부동산개발(토지)신탁	관리형토지신탁	부동산담보신탁	부동산관리신탁		부동산처분신탁
				갑종관리신탁(물건관리신탁)	을종관리신탁(명의관리신탁)
개 념	부동산신탁 회사가 해당 부동산의 개발 방안을 마련 한 뒤 자금조달,공사발주, 분양,관리 등을 모두 책임지고 진행하는 제도	일반적인 토지신탁과 운영 방법 및 사업구도는 거의 동일하지만, 신탁사의 자금 조달업무를 제외하고 사업 주체로서 역할을 담당하여 사업을 진행하는 제도	부동산 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익 권 증권을 교부 받은 뒤, 그 수익권 증서를 담보로 금융 기관 등에서 대출을 받을 수 있도록 한 제도	해당 부동산의 소유권은 물론 임대차,세금,시설물,수익금의 운용 등 부동산관 관련 모든 업무를 신탁회사가 대신 해 주는 제도	해당 부동산에 대해 발생할 수 있는 예기치 못한 소유권 분쟁 을 예방해 소유권을 안전하게 보존할 목적으로 이용하는 신탁	신탁 재산으로 인수한 부동산 을 처분하고, 그 처분 대금을 수익자에게 교부하여 주는 제도
특 징	해당 부동산의 상태나 위치, 종류 등에 따라 개량이 불가능한 경우도 있음	시행사 경영리스크 헤지를 목적으로 하는 선택적 신탁 시행권은 신탁으로 위양   *동진원PJ 관리형토지신탁예정	현행 근저당 제도보다 신속하고 비용이 저렴한 편	장기 해외 출장 등으로 해당 부동산을 직접 관리하지 못할 때 주로 이용	해당 부동산의 소유권 외 유지,보수,임대차 등은 위탁자가 수행	주로 처분절차가 복잡하거나 대형건물 등 고가의 부동산을 처분할 때 이용
장 점	• 자금,건축 경험 없이 소유 토지 개발 가능 • 사업 운영에 따른 자금 부담과 절차상의 번거로움 해소 • 수익 극대화 • 신탁기간 중 신탁재산의 안전한 보호 • 분양 및 임대 용이	• 시공사와 시행사의 분쟁 방지 • 사업의 안정성 확보 • 사업부지 및 분양수입금 의 안전한 관리 • 분양 공고 시 신탁사명기 대외 공신력 향상	• 저당권 설정 시에 비하여 채무자가 부담 제 비용이 저렴 • 신탁기간 중 예기치 않은 제3의 권리로부터 보호 • 채무 불이행시 저가 경락 방지	• 해외 장기체류, 고령 등의 사유로 부동산을 직접 관리가 어려운 경우 • 경험이나 지식의 부족으로 부동산을 효과적으로 관리가 어려울 시 • 신병 등의 사유로 어린자녀에게 장래의 유언집행을 원할 때 • 소유빌딩의 각종 행정신고, 납세, 임대관리 등 복잡한 관리 사무를 안전하게 맡기고자 하는 경우		• 신탁회사의 KNOW-HOW를 통하여 많은 수요자 발굴 • 전문가들의 신속 처리 • 신탁회사의 공신력은 거래의 안전성 높임
신탁기간	사업종료시	사업종료시	상환시 - 상환시 종료 부도시 - 환가 처분시	계약기간 종료시		처분시 OR 계약해지시
수 수 료	매출액의 3~4%	매출액의 0.4~1%	수익권리금(채권최고액)의 0.55%	(토지비× 0.1%+55만원)× 신탁기간(년)		매매대금의 0.5%
비 고		• 신탁사의 역할? 시공사와 공동 자금관리 시행자로서 사업수행, 신탁등기, 시행권관리, 분양계약 당사자 및 사업 준공시까지 시행자 역할		• 갑종관리신탁 : 임대차관관리, 시설의 유지,개량,세무, 법률 회계 등 종합적 운영관리 • 을종관리신탁 : 소유권관리