부동산등기부등본 공신력

부동산등기부등본이 공신력이 있는지 얼마만큼 믿을 수 있는지 문제점이 무었인지 알아보겠습니다.

 

1. 문제 제기

우리는 부동산의 거래할 경우 권리관계를 파악하기 위해 보통 부동산등기부등본을 발급한 후 소유권자와 다른 권리자가 있는지 확인 후 거래를 하게 되는데 과연 등기부등본을 믿고 거래 할 수 있는지 여부가 문제가 되고 있습니다.

 

2. 부동산등기부등본이란

부동산 등기부는 토지 등기부와 건물 등기부를 통틀어 이르는 말로 부동산의 소유권 및 물권(근저당권, 전세권, 지상권 등) 등 권리관계를 적어 놓는 공문서입니다.

 

3. 공신력 있는지 여부

공신력 있는 문서이란 외형적으로 표시된 사실을 믿고 거래한 사람을 보호하는 신뢰할 수 있는 문서를 말합니다.

 

그러나 우리나라의 부동산등기부등본은 한국의 등기제도는 등기의 형식적 성립요건만 갖추면 다른 조사 없이 서류 심사만으로 등기할 수 있도록 되어있습니다.

따라서 등기내용이 사실과 달라서 피해를 입을 경우, 등기공무원이 등기에 관한 실질적인 심사권이 없기 때문에 공신력을 인정하고 있지 않습니다.

 

4. 배경

광복과 농지개혁, 6.25전쟁 등을 거치면서 부동산의 제대로 된 등기관계나 기록들이 소실되는 경우가 많아졌는데 이때는 부동산실명제를 실시하던 시절도 아니라 등기만으로 실체를 정확히 파악할 수 없는 상황이었습니다.

당시 국회는 민법을 재정, 공포하면서 부동산 소유권을 인정하려면 당사자가 서로 거래에 동의 할 뿐만 아니라 등기하는 것이 필요하다는 조항을 넣었고 이른바 형식주의로 전환했습니다.

이때 소유권 이전을 공시하는 등기부등본의 공신력을 인정할 것인지 논의되었고 등기가 사실관계와 다를 경우, 등기부를 믿고 거래한 사람을 국가가 보호해주어야 하느냐는 쟁점이 되었습니다.

등기부의 공신력을 인정하게 되면 당시 실명제를 실시하지 않는 상황에서 등기된 부동산이 실제 권리관계와 다르더라도 명의수탁자(명의만 소유권자로 등기된 자)를 부동산 실제 명의자로 인정하여 보호해 주게 되는 문제가 발생하게 되기 때문에 결국 국회에서 낸 결론은 등기부등본의 공신력 인정은 어렵다고 결론 내렸고 지금까지 이어져 오고 있습니다.

 

5. 사례

- b는 a가 남편으로부터 상속받은 남양주아파트를 매입하여 살고 있었으나 아파트에 거주한지 7개월이 지난 후 a가 남편을 니코틴을 주입하여 살해하였다는 정황이 발견되자 상속이 취소되어 2순위 상속자로부터 소유권반환 소송을 받고 이를 돌려주라는 판결 받은 사례.

 

- a가 국가로부터 토지를 매입하였으나 b라는 사람이 국가를 상대로 본인 소유의 토지라는 것을 소송을 통하여 승소한 후 국가가 a에게 소유권을 이전하였으므로 a는 원 소유주인 b에게 토지를 반환하라고 판결한 사례

 

6. 일부 보호받을 수 있는 경우

(1) 당사자 간의 합의로 실제로는 아무런 등기변동의 원인이 없음에도 소유권 이전이나 근저당권 설정 등 허위 등기를 해놓았더라도 이를 선의로 신뢰한 제3자

(2) 착오에 의한 의사표시가 취소되더라도 그러한 착오에 기한 등기를 선의로 신뢰한 제3자

(3) 기망이나 협박에 기해 등기 관련 의사표시를 한 후 사후적으로 이를 취소하더라도 이미 완료된 등기를 선의로 신뢰한 제3자

 

7. 예방법

 

범죄를 저지르려고 하는 사람들에게 아무리 법과 제도를 정비한다고 해도 100% 막을 방법은 없으므로 스스로 조심해야 합니다.

 

(1) 소유권 취득이 오래되지 않았고 가격절충이 의외로 쉬운 물건은 의심.

 

(2) 부동산 취득일자 파악하고 취득경위를 세입자나 주변 탐문조사를 통해 진정한 권리자가 맞는지 확인.

 

(3) 부동산을 매수할 때 남편, 아내, 자식들이 실제로 거주하는 집만을 매입대상으로 한다.

 

(4) 아파트도 조합원, 최초분양자 명의의 아파트를 구입

 

(5) 현재 명의자가 부동산 등기 후 20년 이상 된 부동산. - 부동산 취득시효가 완성되는 시점이기 때문에 안전하며 그 명의자가 그 부동산을 실제 점유하고 있으면 더욱 안전함.