신탁 부동산 임대차계약 문제점

신축된 아파트나 건물 중 사용승인은 되어 있으나 수분양자가 등기가 되지 않은 상태에서 해당 물건을 임차하여 사용하기 위해 수분양자와 임대차계약을 체결하는 경우가 많은데 어떤 문제가 있는지 알려 드리겠습니다.

 

신탁등기 후 임대차계약 진행까지 진행절차

수분양자가 분양받은 아파트 등 물건을 임차인에게 임대차 계약을 체결하기 위해서는 아래와 같은 절차로 진행하게 됩니다.

 

1. 시행사가 토지를 신탁사에 맡기면서 신탁등기
2. 이러한 과정에서 시행사는 금융사에 대출을 받고 금융사는 신탁사로부터 우선변제받도록 우선수익권 설정
3. 시행사가 시공사와 공사도급계약을 체결 후 공사진행
4. 건물 완공 후 건물을 시행사 명의로 보존등기 후 신탁등기
5. 신탁등기되어 있는 물건을 수분양자와 분양계약
6. 수분양자는 잔금 납부 전 또는 수분양자에게 소유권이전 되기 전 임차인과 임대차계약체결

 

신탁등기 된 부동산의 임대차계약 문제점

위와 같은 순서로 신탁등기 된 부동산을 임차인이 수분양자와 임대차계약을 체결하게 되면 다음과 같은 문제점이 있습니다.

 

수분양자는 소유권자가 아닙니다.

신탁부동산의 소유권자는 수분양자가 아니라 신탁회사입니다.

즉 아직 소유권이전 받지 않은 수분양자와 계약하는 것은 현 상태로는 소유권 없는 권한 없는 사람과 임대차계약을 체결하는 것이기 때문에 혹여 수분양자가 사기를 당하거나 소유권을 이전받지 못할 경우 임차인은 피해를 보상받을 길이 막막해집니다.

 

부동산을 신탁회사에 위탁한 사람은 시행사입니다.

 신탁부동산의 소유권은 신탁회사로 볼 수 있는데 이러한 신탁을 맡긴 사람은 시행사가 신탁회사와 신탁계약을 체결하여 금융권을 우선수익권자로 두는 경우가 많은데 이때 시행사는 금융사에 이미 대출을 받은 상태이고 금융사는 담보로 부동산개발 수익금에 대한 우선권을 가지고 있습니다.

그러나 시행사가 분양대금을 다른 계좌로 받아 빼돌린다든지 부동산 경기가 좋지 않아 미분양 물건 등으로 파산하게 되는 경우가 발생하면 신탁회사는 아파트 등 물건을 공매에 넘겨 우선수익권자인 금융사가 먼저 변제받게 되고 이렇게 되면 수분양자도 소유권을 가지지 못하게 되므로 이런 경우에는 임차인도 보증금을 보상받지 못하게 됩니다. 

 

수분양자도 임차인도 피해자가 될 수 있습니다.

수분양자가 분양받은 물건을 향후 소유권이전 할 것으로 예상하고 임대차계약을 하는 것이지만 시행사의 문제로 수분양자도 소유권을 받지 못하는 상황이 발생하여 재산상 손실을 입을 수 있고 수분양자도 보증금을 돌려받지 못하여 수분양자와 임차인 모두 피해자가 될 수 있습니다.

 

임차인은 주소이전, 확정일자 그리고 점유를 하였더라도 보호를 받을 수 없습니다.

임차인은 임대차계약을 체결하여 확정일자 등을 받아 놓더라도 소유권 없는 사람과 임대차계약을 체결한 것이기 때문에 권한 없는 사람과 체결한 계약으로 인해 아무런 보호를 받을 수 없습니다. 

 

 

결론은 신탁되어 있는 물건은 임대차계약을 체결하지 않는 것이 좋으며 수분양자가 본인 명의로 소유권이전을 한 후 수분양자와 직접 임대차 계약을 체결하는 것이 가장 좋습니다.

 

2021.11.17 - [기업법무와 생활법률] - 부동산 신탁의 종류와 특징

부동산 신탁의 종류와 특징