전세계약 사기 피하는 방법(사기의 종류와 대처법)

전세계약을 체결할 때 많은 종류의 사기를 당하여 금전적으로 손해를 입는 경우가 많습니다. 그래서 전세 계약을 체결할 때 미리 확인해야 하는 것들이 있는데 몇 가지만 확인하면 사기당하지 않고 전세 계약을 체결할 수 있습니다.

 

전세계약 사기 종류

전세사기 중 대표적으로 알려진 사기는 크게 4가지가 있는데 이런 유형의 사기만 조심해도 큰 손실은 피할 수 있습니다.

 

• 깡통전세
• 하루차 전세사기
• 불법계약
• 주요 사실 미고지

 

전세계약 사기 대응방법

 

깡통전세

깡통전세란

깡통전세란 매매 가격보다 전세 가격을 더 높게 받는 전세계약으로 매매가가 전세 보증금보다 낮기 때문에 세입자가 임대부동산에 대해 전세권 설정을 하더라도 임대 부동산이 경매에 넘어가더라도 전세권 설정해 놓은 임차인은 전세보증금을 전부 돌려받지 못하는 상태가 되어 금전적으로 손해를 보는 전세를 말합니다.

 

깡통전세 막는 법

1. 전세 및 매매시세를 확인합니다.

깡통전세를 막기 위해서는 우선 전세계약을 체결하려는 부동산의 정확한 시세를 알면 전세보증금이 과도한지 금방 확인할 수 있으니 부동산 중계소를 통해 시세를 확인하거나 인터넷을 통해서도 확인할 수 있습니다.

• 네이버 부동산
• 직방
• 다방
• 국토교통부 실거래가 공개시스템
• 한국 부동산원 부동산테크

이렇게 다양한 시세 확인 절차를 거친다면 깡통전세 사기는 예방할 수 있습니다.

 

 

2. 부동산 관련한 부채가 얼마인지 확인합니다.

깡통전세의 경우 결국은 부동산이 가지는 가치와 그 부동산을 담보로 잡혀 있다면 담보로 잡힌 금액과 전세보증금의 합계액이 부동산 가치보다 더 적어야 내 전세보증금을 안전하게 보장받을 수 있습니다. 

따라서 부동산 등기부등본에서 부동산 담보대출이 얼마인지 확인해야 하는데 근저당권, 전세권, 가등기, 가압류, 압류, 임차권 등 다른 권리사항이 등재되어 있는지 확인하면 깡통전세를 예방할 수 있습니다. 

 

 

불법 부동산 중개소 사기

불법 부동산 중개소 사기란

불법 부동산 중개소 사기는 정식 부동산 중계소가 아닌 자격이 없는 사람이 불법으로 부동산 중계소를 차려 임대보증금을 가로채는 사기 수법입니다.

또한 여러 건물이나 주택을 빌려 놓고 집주인 행세를 하며 부당한 계약을 체결하기도 합니다.

 

불법 부동산 중개소 사기 막는 방법 

부동산 중계소 사무실에는 방문자가 알아볼 수 있게끔 공인중개사 자격증을 게시하도록 하고 있으므로 공인중개사 자격증을 확인하고 자격증의 신분과 공인중개사가 일치하는지 확인해야 합니다.

 

하루 차 전세 사기

하루차 전세 사기란 

하루차 전세 사기란 임차인의 권리 발생 시점의 틈을 이용하여 권리행사를 하지 못하도록 만드는 것으로 임차인이 임대차 계약을 체결한 후 전입신고 또는 확정일자를 받으면 임차인 보호를 받게 됩니다. 그러나 확정일자의 효력이 발생하는 시점은 확정일자를 받은 다음날 0시에 효력이 발생하게 되는데 반해 근저당 설정의 경우에는 등기소에 접수하는 순간 효력이 발생하는 것이어서 효력 발생의 시간차가 발생하게 됩니다.

즉 임대인이 임차인과 부동산 임대차 계약을 체결하고 임차인이 확정일자를 받았는데도 불구하고 임대인이 임대차 계약 체결한 후 바로 근저당 설정을 하였다면 근저당이 우선순위가 되어 버려 후순위인 임차인은 보호를 받지 못하는 상태가 되는 것입니다. 

 

하루차 전세 사기 막는 방법

하루차 전세 사기는 확정일자를 받더라도 같은 날 근저당 설정을 할 경우 근저당 설정이 우선순위가 되는 맹점을 이용한 사기 이기 때문에 계약서 작성 당시 계약내용에 "부동산의 권리관계 및 담보는 계약서 작성 당시의 부동산 등기부등본에 기재된 것과 동일하게 유지하고 계약 체결 후 임차인의 권리관계에 영향을 미칠 근저당 등의 물권이 설정될 경우 계약은 무효로 한다."라고 기재하면 계약을 해지하고 보증금을 반환받을 수 있습니다.

 

 

임대인 사칭 계약

임대인 사칭 계약이란

임대인 사칭 계약은 계약하는 당사자가 임대인이 아닌데도 임대인인 것처럼 사칭하여 전세계약을 체결하는 것으로 계약의 효력은 당사자 또는 정식 위임받은 사람이 아니면 계약의 효력이 없기 때문에 이렇게 임대인 사칭하여 작성된 계약서를 근거로 계약내용의 권리를 주장할 수 없고 임대보증금도 돌려받을 수 없을 뿐만 아니라 당장 집에서 쫓겨 날 수도 있습니다.

 

임대인 사칭 전세계약 막는 방법

전세계약을 체결할 때 당사자끼리 계약을 체결한 것이 아니면 효력이 없는 것이기 때문에 임대인이 계약 당사자라는 확인만 받으면 임대인 사칭 전세계약을 막을 수 있습니다.

• 먼저 계약 상대가 임대인인지 주민등록증을 반드시 확인하고 주민등록증의 사진과 일치하는지 확인해야 합니다.
• 임대인 본인이 아닌 경우에는 반드시 임대인의 인감도장이 날인된 위임장이 있어야 하고 그 위임장에는 인감증명이 첨부된 것을 확인해야 합니다.

이 두 가지만 확인해도 임대인을 사칭한 전세계약을 막을 수 있습니다.

 

 

주요 사실 미고지

주요 사실 미고지란

주요 사실 미고지는 전세계약을 체결하였으나 그 전세계약의 효력이 상실될 수 있는 중요한 사실 또는 임차인의 권리를 침해할 수 있는 중요한 사실을 알리지 않고 계약을 체결하여 임차인이 손해를 입는 경우를 말합니다.

• 세금 체납
• 대출
• 토지의 수용 등으로 철거 예정
• 기타 임차인이 손해를 입을 가능성이 높은 경우

 

주요 사실 미고지 막는 방법

사실 임대인이 숨기면 알 수 없는 경우가 많기는 하지만 기본적으로 일정 내용만 확인해도 어느 정도 막을 수 있습니다.

• 부동산 등기부등본 발급받아 부채규모 확인
• 임대인의 체납여부 확인 임대인의 동의를 받아 납세증명서 발급 확인
• 선순위 보증금 확인 : 주민센터 등에 확정일자 부여 현황 발급(계약 전에는 임대인의 동의받아야 함)

이 정도만 하셔도 기본적인 대응이 될 수 있습니다.

 

전세계약 전후로 확인해야 할 사항

전세계약 전

• 주면 매매가, 전세가 확인
• 주택임대차 표준 계약서 사용
• 부동산 등기부등본을 발급받아 근저당, 전세권 등 선순위 물권 및 채권을 확인하여 부채규모 확인할 것
• 임대인이 세금 체납여부 확인할 것
• 선순위 보증금 확인
• 확정일자 부여 현황 확인
• 전입세대 열람할 것

 

전세 계약 후

• 임대차 신고
• 전입신고와 확정일자 신청
• 전세보증금 반환보증 가입

 

 

전세권 설정에 필요한 서류

전세권 설정에 필요한 서류