지역주택조합 설립 절차(조합원 모집부터 해산까지)

지역주택조합 종류

지역주택조합 : 동일한 지역에 거주하는 주민들이 주택을 마련하기 위해 만든 조합

직장주택조합 : 동일한 직장에 근로하는 근로자가 주택을 마련하기 위해 설립한 조합

리모델링주택조합 : 공동주택의 소유자가 당해 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합

 

지역주택조합 설립 절차

	사업추진단계	사업추진 내용	유의사항
1	조합원 모집	토지사용권원 50% 이상 확보
2	조합설립총회		조합원자격 여부 확인
3	조합설립인가	토지사용권원 80%이상 토지소유권 15%이상 확보	주택건설예정 세대수의 50%이상 조합원 구성
4	주택건설 사업계획 승인	토지소유권 95%이상 확보	건축위원회 및 도시계획위원회 심의
5	착공 및 분양승인	토지소유권 100%이상 확보	주택공급에 관한 규칙 적용
6	사용검사
7	조합청산		사업비정산에 따른 추가 분담금 발생가능

 

 

 

1. 조합원 모집

 

지역주택조합 설립 전 발기인이 관할 시, 군, 구에 조합원 모집 신고를 해야 하며 이때 해당 주택건설대지의 50% 이상 사용권원을 확보해야 하며 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하는 것이 원칙입니다.

 

가. 조합원의 모집 주체

주택조합 발기인이 조합원 모집 신고 시 갖춰야 할 자격 요건을 갖추지 못하면 발기인 지위 상실됩니다.

발기인 및 주택조합의 업무대행자는 분기마다 실적보고서를 작성해 조합원에게 공개해야 합니다.

조합임원은 다른 조합의 임원, 직원 또는 발기인을 겸할 수 없습니다.

 

 

나. 조합원 요건

무주택자 또는 85㎡ 이하 주택을 1채만 소유한 세대주, 6개월 이상 거주자.(서울 경기도 기준)

외국인, 이민자, 외국시민권자 등은 주민등록법상 세대주 자격을 갖출 수 없으므로 조합원이 될 수 없습니다.

 

다. 조합원의 결격사유

• 미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인
• 파산선고 후 복권되지 않은 자
• 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 끝나거나 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 않은 사람
• 금고 이상의 혈의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 사람
• 금고 이상의 형의 선고우예를 받고 그 선고유예기간 중에 있는 사람
• 법원의 판결 또는 다른 법률에 따라 자격이 상실 또는 정지된 사람
• 해당 주택조합의 공동사업주체인 등록사업자 또는 업무대행사의 임직원

 

 

라. 조합원에 중요사항 사전설명 의무

조합원의 모집주체는 조택조합 가입 신청자에게 조합원 자격기준 등 계약상의 중요사항을 사전 설명해야 하고 내용을 계약서에 명시하고 이에 관한 서면 확인서 교부 보관의무를 가집니다.

 

계약서 명시 내용

• 사업개요
• 조합원가격기준
• 분담금 등 각종비용
• 토지확보현황
• 탈퇴 및 환급

 

- 결원충원이나 재모집의 경우에는 신고하지 않고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있습니다.

주택조합의 발기인은 조합원 모집 신고를 하는 날 주택조합에 가입한 것으로 봅니다.

 

- 조합원 모집단계에서는 조합원 분담금(분양가)는 확정된 것이 아니며 사업경과에 따라 변동될 수 있으며 증가분은 조합원이 부담하게 되며 납부거부 등에 대해 연체금이 발생할 수 있습니다.

 

- 조합원 모집단계에서 광고하는 시공예정자는 사업초기 브랜드만 제공할 뿐 보증의무가 없으며 시공예정자가 시공하지 않을 수 있고 최초 건설사가 바뀔 수 있습니다.(조합이 시공사와 공동사업 협약을 체결해야 시공사가 사업추진에 대한 책임을 부담함)

 

 

 

 

2. 조합설립총회

 

총회 개최 14일 전에 개최공고 이루어져야 하고, 10일 전에 등기우편으로 조합원들에게 총회가 개최될 것이 통지되어야 합니다.

 

조합원 자격 여부 확인

① 창립총회, ② 조합규약의 변경, ③ 자금의 차입에 관한 것, ④ 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결, ⑤ 업무대행자의 선정, 변경 및 업무대행계약의 체결, ⑥ 시공자의 선정/변경 및 공사계약의 체결, ⑦ 조합임원의 선임 및 해임, ⑧ 사업비의 조합원별 분담 명세 확정 및 변경의 경우에는 조합원 20% 이상이 출석해야 합니다.

 

 

3. 조합설립인가

 

주택조합설립인가를 신청할 경우 시장, 군수, 구청장의 인가를 받아야 하고 토지사용권 80%, 소유권 15% 확보해야 합니다.

조합원의 수는 주택건설 예정 세대수의 50%이상(50% 이상(임대주택 세대주 제외) 20인 이상되어야 합니다.

 

설립인가를 받은 후 조합원 교체하거나 신규로 가입하지 못합니다.

 

예외 경우

- 추가 모집승인을 받은 경우

- 다음의 사유로 인한 결원 충원

• 조합원의 사망
• 사업계획승인 이후의 양도, 증여, 판결 등으로 변경된 경우
• 조합원 자격상실
• 조합원의 탈퇴로 주택건설예정세대수의 50% 미만이 된 경우
• 예정 세대수의 변경으로 변경된 주택건설예정세대수의 50% 미만이 된 경우

- 추가모집 또는 충원되는 조합원의 자격 요건은 조합설립인가 신청일을 기준으로 판단합니다.

 

 

4. 주택건설 사업계획 승인

-건축위원회 및 도시계획위원회 심의

-승인대상은 30호 이상의 단독주택(블록형( 단독주택 한옥 50호 이상) 및 30세대 이상의 공동주택(전용면적 30㎡이상이면서 폭 6m 이상의 진입도로가 있는 단지형 연립 다세대 주택은 50세대 이상, 리로델링의 경우 증가하는 세대수 30세대 이상)

 

예외

상업지역이나 준주거지역에서 건축되는 300세대 미만의 주상복합건물로 주택용도 연면적이 전체 연면적의 90% 미만인 경우는 건축허가 대상입니다.

 

승인절차

• 사업계획 승인신청 : 시•도지사 또는 시장•군수
• 관계기관협의 : 관계기관협의
• 승인 : 60일 이내(협의기간 포함)

 

 

5. 착공 및 분양승인

주택건설 사업계획 승인과 분양승인을 받아야 아파트 동, 호수 지정 및 분양가격 확정 할 수 있습니다.

 

6. 사용검사

 

7. 조합청산

조합 청산시 정산을 통해 조합원들이 추가 부담 할 수 있습니다.

 

 

주택조합 해산

조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 신청자 전원 총회 의결을 거쳐 주택조합 사업의 종결 여부를 결정할 수 있습니다.

조택조합설립인가 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정할 수 있습니다.

 

조합해산과 조합규약의 변경의 경우에는 특별히 재적조합원의 2/3 이상의 출석과 출석조합원의 2/3 이상의 찬성으로 의결합니다.