하자보수 책임기간과 법적 근거

건설회사, 하도급업체, 입주자대표회의 등 이해관계자 사이 분쟁이 가장 많이 발생하는 부분이 하자보수 책임기간입니다.
하자보수는 언제까지 책임져야 하는지에 대해서 법적 근거 적용사례, 공동주택 집합건축물의 구체적인 기간을 정리해 보겠습니다.

1. 하자보수 책임의 기본 개념

하자보수 책임이란 시공자가 건축물 또는 설비 등에 계약대로 시공하지 못한 하자가 발생했을 때, 그 하자에 대해 무상으로 보수하거나 손해를 배상해야 하는 의무를 말합니다.

 

2. 법적 근거

	법령명	적용대상	관련 조문	주요 내용
1	민법	일반 건설계약, 집합건축물, 상가, 오피스텔 등	제667조, 제668조, 제670조	도급계약 하자의 보수청구, 계약 해제, 손해배상청구 가능 (단, 하자 통지기간은 ‘완성 후 1년 내’, 또는 ‘하자 안 날로부터 6개월 내’)
2	건설산업기본법	모든 건설공사	제28조, 시행령 제29조	건설업자의 하다잠보책임 의무 명시, 대통령령에서 하자기간 설정 가능
3	건축법	건축물 전반	명시적 하자보수 기간 규정은 없음(단, 건축물 유지관리 및 건축기준 적용 관련 내용 존재)
4	주택법	공동주택(아파트 등)	제46조, 시행령 제59조	공동주택의 구조별 하자담보책임기간을 명시적으로 규정(2~10년)
5	공동주택관리법 (구 주택관리법)	공동주택의 관리 및 입주자 대표회의	제36조 등	입주자대표회의가 하자보수를 청구할 수 있는 권한, 하자감정 신청, 분쟁조정절차 등 명시
6	집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률	오피스텔, 상가 등 집합건축물	제9조, 제18조	공용부분 하자이 공동청구, 관리단 구성과 권한 관련 내용 포함(단, 하자책임기간 자체는 명시되어 있지 않음)
7	지방자치단체 조례(예:서울시 공동주택관리 조례)	공동주택	각 지자체 조례	하자보수 보증금의 관리, 반환 기준, 감정 절차 등 지방자치단체가 규율

 

 

3. 법적 근거 보완설명

하자보수 책임기간은 아래와 같이 적용됩니다.

 

• 공동주택(아파트 등): 주택법이 우선 적용됨 → 구조별로 2년~10년
• 일반 건축물(상가, 오피스텔, 업무용) : 민법과 건설산업기본법 시행령 기준이 적용
• 공용 부분이 있는 집합건축물: 집합건물법은 구조상 분쟁 주체와 권한을 규정할 뿐, 책임기간 자체는 명시하지 않음
• 조례는 절차와 보증금 관리 등 실무에 도움

 

4. 실제 사례

사례 1: 공동주택 외벽 누수 → 5년 지나 보수 청구 시

판단: 외벽 방수공사는 하자담보기간이 5년이므로 기간 경과 시 무상보수 의무 없음

결과: 시공사 책임 없음

 

사례 2: 아파트 단지 내 지하주차장 천장에서 콘크리트 박락

판단: 구조체 관련 하자는 10년 보증 대상

결과: 사용승인 후 8년 지난 시점의 하자도 무상 보수 책임 있음

 

사례 3: 오피스텔 배관 누수로 세입자 피해 발생

판단: 집합건축물이라 하자담보기간이 명확하지 않지만, 통상 2~3년으로 판단

결과: 사용승인 4년이 경과되어 시공사 책임 불인정

 

5. 유의사항

책임기간이 끝났더라도, 중대한 하자는 별도로 손해배상 책임을 질 수 있음

예: 안전상 큰 결함 → 민법상 불법행위 책임 가능성

 

하자보수기간 도중 보수가 반복되는 경우, 최종 보수일을 기준으로 소멸시효가 새로 시작될 수 있음

 

 

7. 마무리

하자보수 기간은 단순히 “몇 년이다”라고 외우기보다는

 

• 건물의 성격(공동주택/집합건물)
• 구조체인지 마감재인지
• 관련 법령의 적용 여부(주택법/민법 등)

를 종합적으로 고려해야 합니다.

현장에서 하자문제로 분쟁이 발생했을 때는 무조건 법적 분쟁으로 가지 말고, 공문을 통한 보수요청 → 협의 → 조정 절차를 밟는 것이 중요합니다

 

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2022.09.28 - [기업법무와 생활법률] - 윗집 물이 샐 때 법적대응 방법(대응 순서)

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