도로경매와 재개발 도로 입주권

도로부지는 당장은 수익을 얻을 수 없고 아무런 가치도 없지만 향후 재개발이 된다면 아파트입주권을 받을 수 있기 때문에 묻어둔다는 개념으로 도로부지를 매입하여 기다린다면 상황에 따라 큰 수익을 얻을 수도 있는데 도로부지를 어떻게 이용할 수 있는지 그 이점과 특징들을 알려 드리겠습니다.

 

도로경매

 

도로부지란

도로부지는 공도와 사도로 나눌 수 있는데 공도는 도로로 사용되고 있거나 향후 도로로 사용하기 위하여 정부에서 정하여 확보한 땅을 말하고, 사도는 본인 토지의 편익이나 스스로 의사로 타인의 통행을 제한할 수 없는 땅을 말합니다.

 

 

도로부지 소유의 장단점

도로부지를 소유권 가지고 있으면 장점과 단점이 있습니다.

도로부지 소유 장점

• 향후 재개발 시 서울의 경우 90제곱미터 이상 소유하면 아파트 입주권을 받을 수 있습니다.
• 향후 재개발 시 지방의 경우 60~70제곱미터 이상 소유하면 아파트 입주권을 받을 수 있습니다.
• 도로는 통상적으로 취득세만 납부하고 재산세를 납부하지 않습니다.
• 재개발 때 아파트입주권을 받기 위해 아파트나 주택을 소유하는 비용보다 훨씬 적은 금액으로 입주권 투자가 가능합니다.
• 도로부지를 소유했다고 하여 1가구 2 주택이나 기타 부동산 제재 대상에서 제외됩니다.

 

도로부지의 단점

• 도로에 사람들이 다니게만 할 수 있고 내가 다른 사람들에게 배타적으로 사용할 수 없습니다.
• 도로부지를 이용하여 수익을 얻을 수 없습니다.
• 따라서 아파트 입주권을 받기 전까지는 아무런 쓸모가 없습니다.
• 도로부지를 담보로 대출이 되지 않습니다.
• 수용될 경우 도로부지 보상은 인근토지 평가액의 1/3 이내로 적은 보상을 받습니다.

 

도로로 입주권을 받기 위한 조건

도로부지를 소유권확보하여 아파트입주권을 받기 위해서는 특정한 조건이 있어야 합니다.

• 재개발 시 서울의 경우 90제곱미터 이상, 그 외에는 60~70제곱미터 이상 소유해야 합니다.
• 위 면적보다 적은 면적은 현금청산 대상입니다.
• 재개발 권리산정 기준일 이전에 소유권을 가지고 있어야 합니다.

 

도로부지 보상

토지가 수용될 경우 사도는 사도법에 따라 보상 받고 공도는 인근 토지와 동일한 금액으로 보상받습니다.

 

사도

• 사도법에 따라 인근토지 평가액의 1/5 이내로 보상
• 사실상의 사도부지는 인근토지 평가액의 1/3 이내로 보상
• 사도와 사실상의 사도를 제외한 도로부지는 인근토지와 동일하게 정상 평가하여 보상.

 

공도

인근 토지와 동일한 평가금액으로 보상 

 

 

도로부지 매입방법

• 도로부지를 매입하기 위해서는 향후 재개발 발표가 되지 않은 지역 중에 재개발 예상되는 지역의 도로를 공략하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 재개발 발표가 나면 이미 가격이 많이 오르기 때문에 저렴하게 소유권을 확보하려는 목적을 달성할 수 없게 되기 때문입니다.
• 도로부지를 매입하는 가장 좋은 방법은 경매를 이용하는 것입니다.
• 경매를 이용하면 대부분의 도로부지는 내가 사용할 수 없기 때문에 굉장히 저렴한 가격에 낙찰되는 것을 알 수 있는데 감정평가액에서 수차례 유찰되는 경우를 흔하게 볼 수 있기 때문에 유찰이 많이 되어 가격이 낮아진 도로를 공략하는 것이 좋습니다.

 

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강제경매와 임의경매 차이점